La Communauté d’Agglomération Maubeuge Val de Sambre mène depuis plusieurs années une politique active de requalification urbaine des centres-villes pôle gare des communes d’Aulnoye Aymeries, Jeumont et Maubeuge.

Le présent AMI vise à l’identification d’un porteur de projet capable d’aménager un ensemble immobilier s’intégrant parfaitement au cœur de l’ambitieuse opération de requalification urbaine sur le Centre-Ville de Maubeuge. Il s’agit de déterminer le devenir de l’emprise stratégique de 4 686 m² située à l’interface de 2 équipements majeurs livrés cette année : le Pôle d’Echanges Multimodal et un complexe de loisirs de 10 000m².

Considérant le potentiel commercial du site, le désir de densifier le nouveau quartier et la nécessité de reconstituer un linéaire de façades cohérent avec un environnement remarquable, l’Agglo et la commune ont l’ambition de construire à cet endroit un ensemble immobilier proposant à la fois du logement et de l’activité économique… Pour obtenir plus d’informations et candidater jusqu’au 30 août (en ayant préalablement manifesté son intérêt avant le 30 juin) : agglo-maubeugevaldesambre.fr

Ce projet s’inscrit au cœur de nombreuses politiques publiques et dispositifs, notamment :

• PACTE pour la Sambre Avesnois, ayant conduit à plusieurs déplacements du Président de la République
• Action Cœur de Ville : En partenariat avec la Ville de Maubeuge, la CAMVS est signataire d’une Opération de revitalisation du territoire (ORT)
• Territoire Pilote de Sobriété Foncière : auprès des 6 autres collectivités au niveau national, l’agglo dispose de différents avantages, notamment une bonification de 50% d’Action Logement à l’endroit du projet
• PLUi récemment entré en vigueur et très ambitieux pour la redynamisation des centres villes

Le Pôle Gare Centre Ville de Maubeuge

Les étapes du projet

• Transformation de la gare en pôle d’échange multimodal et aménagement des espaces publics connexes favorisant les mobilités douces vers le centre-ville
• Traitement et aménagement du site permettant le confortement du pôle commercial existant sur le plateau des friches du Gazomètre par le déploiement d’activités économiques et de commerces de loisirs
• Aménagement des espaces publics privilégiant la préservation de la biodiversité de la friche et offrant des services complémentaires tels que des espaces sportifs et promenades, dans des espaces paysagers de qualité, en lien avec les berges de Sambre

Les objectifs attendus

• Faire le lien entre gare et centre-ville, urbanité et voie d’eau
• Promouvoir les mobilités douces : liaisons privilégiées entre gare et centre-ville, équipements scolaires (lycée Lurçat, collèges privés et publics, …) et équipements de loisirs (privés ou publics)
• Créer une continuité de dynamique entre les équipements commerciaux et de loisirs de la ville-centre du territoire (cinéma, hôtel, commerces, …) au pied de la gare principale du territoire

Résorber d’une friche industrielle (sources de pollutions lourdes) en cœur de ville et procéder à la requalification environnementale du site

Aujourd’hui, deux composantes du projet sont en voie d’achèvement :

• Le centre de loisirs Loisisambre est ouvert au public depuis le 23 mars 2022. Le centre comprend un bowling, un lasergame, une piste de karting et une plaine de jeu pour enfants.
• Le nouveau pôle d’échange multimodal situé en face de la Gare

Les surfaces restantes ont été divisées en lots numérotés de 1 à 8. Pour une partie de ces lots, Des projets clairement identifiés sont désormais bien avancés :

• Le lot n°8, à l’extrême nord, est en cours de cession au bailleur Promocil pour la construction d’un ensemble de 74 logements, dont une partie destinée à l’accession.
• Un projet de construction de salle de sport sous l’enseigne Fitness Park est prévu sur les lots 4 et 5. Le permis de construire est purgé et la cession des terrains est en cours.
• Les lots 6 et 7 sont également en cours de cession et vont accueillir une installation de loisir complémentaire.

Appel à manifestation d’intérêt – Pôle gare de Maubeuge

Le présent AMI vise à l’identification d’un porteur de projet capable d’aménager les lots 1, 2 et 3 pour constituer un ensemble immobilier s’intégrant parfaitement dans le projet global.

Description des lots :

Les lots sont constitués d’un ensemble de parcelles référencées au cadastre de la commune de Maubeuge section J numéros 316, 317 et 318, respectivement d’une surface de 1385 m², 1475 m² et 1826 m², soit une emprise totale de 4 686 m².

La parcelle est bordée :

• A l’est par le boulevard de l’Europe, un axe de circulation sur lequel passent 12 000 véhicules / jour
• Au sud par le Pôle d’échange Multimodal, incluant la gare SNCF et la gare routière
• A l’ouest, par le Centre de Loisir Loisisambre.

Par leur position centrale et leur accessibilité (cf. voirie de dessertes, en gris sur la vue ci-dessous), ces lots créeront l’articulation entre le centre-ville existant et le nouveau quartier de la gare.

Considérant le potentiel commercial du site, le désir de densifier le quartier créé et la nécessité de reconstituer un linéaire de façades cohérent avec son environnement, la CAMVS et la commune ont l’ambition de construire à cet endroit un ensemble immobilier haut, proposant à la fois du logement et de l’activité économique.

Les attentes de la collectivité sont définies dans le cahier des charges ci-dessous:

Cahier des charges

• La programmation souhaitée

La programmation du projet doit permettre d’assurer une vie dans le quartier tout au long de la journée et offrir un juste équilibre entre surface à vocation économique et commerciale et logements. Elle doit également permettre de répondre à un manque constaté de solutions d’hébergement de courte durée, à vocation touristique ou d’affaire.

La programmation attendue doit donc intégrer :

• Un hôtel sous enseigne nationale pour compléter l’offre existante et concentrer sur le quartier de la gare l’offre d’hébergement du territoire (proximité des enseignes Ibis, Campanile et Best Western).
• Des rez-de-chaussée d’activité dimensionnés pour accueillir des commerces de proximité ou des activités de restauration compatibles avec l’orientation forte du quartier vers les activités de loisir.
• Une composante résidentielle, avec des logements proposés soit à la location soit à l’acquisition ; des formes spécifiques d’hébergements comme les résidences « sénior » ou les résidences intergénérationnelles peuvent être proposées si le modèle économique est vérifié.

Le répondant pourra proposer une programmation alternative sous réserve toutefois de fournir dans son dossier de candidature les éléments objectifs permettant de justifier son choix. Il reste entendu que la collectivité entend privilégier les projets proposant la programmation se rapprochant le plus de celle décrite ci-dessus.

• Les invariants :

Charge foncière :

Le prix de cession du terrain ne peut pas être inférieur au prix des domaines, soit 35 € HT / m².
Le répondant doit donc s’assurer de trouver un équilibre économique en intégrant ce prix de cession.
A noter : ce prix minimum s’entend hors frais d’acte et frais de géomètre, qui restent à la charge de l’acquéreur.

La surface disponible pour le projet :
Les lots proposés étant intégrés dans un projet global, le projet doit faire usage de l’intégralité de la surface disponible.
Cette surface ne peut en aucun cas être étendue.

Réseaux :
Les lots seront livrés viabilisés, avec les accès aux différents réseaux en limite de parcelle.
Les réseaux prévus sont :

• L’alimentation électrique
• L’alimentation en eau
• L’alimentation en gaz
• Le réseau fibre
• L’assainissement

Les lots 1, 2 et 3 ne sont pas raccordables au réseau de chaleur déployé dans la ville de Maubeuge.

L’Agglomération fournira sur demande les plans des réseaux.

L’état de livraison des parcelles :

Les sols sont livrés en l’état, plans et nivelés sur le périmètre de la parcelle. Le répondant devra réaliser ses propres études géotechniques en fonction de son projet.

Règles de construction :

Le projet doit être compatible avec le règlement d’urbanisme en vigueur. Le règlement du PLUI, le contenu du permis d’aménager et les fiches de lots sont disponibles sur le site de l’Agglomération en ligne ici. 

Ces dernières, présentes en annexes, précisent entre autres :

• Les hauteurs de bâtiment souhaitées
• Les règles en matière de création de place de stationnement
• Les préconisations relatives à l’implantation des bâtiments et la nature des aménagements paysagers…

La conformité du projet avec les directives ABF :

Les lots sont à proximité immédiate de deux ensembles architecturaux classés : les remparts Vauban, au nord du projet et des bâtiments conçus par l’Architecte André Lurçat au nord et à l’est du site. Du fait de cette proximité, le projet devra être soumis à l’aval des ABF et devra s’intégrer dans son environnement.

Calendrier

Une visite sur site est fortement préconisée. Celle-ci peut s’effectuer en présence d’un agent de la CAMVS :

Contacts pour prendre RV pour la visite : Monsieur Corentin MACE/TEL 06.32.91.31.10  urbanisme.durable@amvs.fr et corentin.mace@amvs.fr

Les candidats sont invités à remettre leur dossier avant le 30/08/2022 à 16h, sous les formes suivantes : 2 versions papiers (déposés au siège de la CAMVS 1, place du Pavillon, 59600 à Maubeuge) ainsi qu’en format dématérialisé aux adresses urbanisme.durable@amvs.fr et corentin.mace@amvs.fr

Composition du dossier de réponse

Le dossier de réponse permettra d’évaluer la qualité du projet présenté. Il devra a minima comprendre les éléments suivants :

• Identification du répondant et de son groupement de partenaires et sous-traitants, avec le détail des métiers et rôle de chaque partenaire et de l’équipe de conception
• Présentation des garanties offertes par le groupement :
  • • Certifications
  • Références
  • Garantie financière, notamment à travers les éléments suivants :
    • Formulaire K-Bis pour chaque membre du groupement
    • Chiffres d’affaires des membres des membres du groupement (états financiers des trois derniers exercices clos)
    • Le cas échéant, estimation du niveau des engagements des investisseurs et financeurs pressentis pour le projet, ainsi que les modalités juridiques de ces engagements
• Dossier de présentation du projet :
  • Proposition de programmation (Si alternative à la programmation demandée, éléments de justification)
  • Esquisses et plans conformes aux prescriptions du PLUI et des fiches de lots
  • Lettres d’engagements des futurs occupants si déjà connus ou détail de la méthode de commercialisation retenue. (La présence d’exploitants, gestionnaires ou utilisateurs potentiels, qui ne sont contractuellement engagés au stade de l’appel à projets, est souhaitée en tant qu’elle permet de crédibiliser le montage de l’opération, mais non obligatoire)
  • Projection économique du projet avec pré-bilan d’opération détaillé, permettant de fait apparaitre la rentabilité attendue de l’opérateur ou du groupement et les modalités de rémunération de l’équipe de maitrise d’œuvre
  • Planning de réalisation
  • Conditions de gestion le cas échéant

• Synthèse des principaux éléments de la candidature (2 pages maximum)

• Eventuelle liste des attentes du répondant + questions/réserves notamment relatives à
  • Charge foncière retenue
  • Aménagements complémentaires à prévoir
  • Nature des actes à produire pour concrétiser le projet

Le dossier sera constitué aux frais exclusifs de chaque répondant. La collectivité n’offrira pas de compensation de quelque nature pour ce travail préparatoire.
Le répondant restera propriétaire des données produites.

Modalité d’évaluation des candidatures

Le choix du projet retenu sera réalisé à l’issue d’une présentation de son projet par chaque candidat lors d’un jury de sélection. Celui-ci sera composé d’élus et de techniciens de la collectivité, de la commune de Maubeuge et de représentants des personnes associés compétentes.

Les projets seront évalués sur la base d’une grille d’évaluation. Les principaux critères d’évaluation seront :

• Les nature et qualité de la programmation proposée
• La qualité architecturale du projet qui devra prendre en compte les exigences ABF
• La qualité du porteur de projet et de ses éventuels partenaires.
• La capacité à faire :
  • Compétence,
  • Financement clair et garanti
• La viabilité économique du projet
• La nature des éventuelles attentes des répondants.

À noter que la composition de l’équipe pourra évoluer entre la phase Manifestation d’Intérêt et la phase Offre. Une évolution du groupement devra faire l’objet d’une demande écrite auprès de la collectivité. L’accord de cette dernière ne peut être qu’explicite. Il peut notamment être refusé si la modification envisagée du groupement est de nature à porter atteinte à l’égalité entre les candidats.
Le choix du projet retenu sera acté par le vote d’une délibération en conseil communautaire ; à l’issue de ce vote, le lauréat sera notifié par courrier sous un délai maximum de 30 jours.
L’Agglo se réserve le droit de demander aux candidats tous éléments supplémentaires et compléments qui apparaissent nécessaires pour la bonne compréhension des projets.