Présentation générale du territoire et de son économie

Créée en 2001, la Communauté d’agglomération Maubeuge-Val de Sambre (CAMVS) est un Établissement Public de Coopération Intercommunale situé dans l’arrondissement d’Avesnes sur Helpe, dans le département du Nord. La CAMVS regroupe 43 communes urbaines, péri-urbaines et rurales, avec une population totale d’environ 126 000 habitants. Situé au sud-est du département du Nord et frontalier avec la Belgique, le territoire de la CAMVS est situé à 2h de Paris, 1h de Bruxelles, 1h de Lille et 30 minutes de Valenciennes. Il est accessible, soit par le réseau autoroutier voisin, soit par voie aérienne, avec trois aéroports internationaux situés à moins d’1h (Lille-Lesquin, Charleroi et Bruxelles).

Traditionnellement, le territoire de la Sambre Avesnois est fortement tourné vers l’activité industrielle et accorde à celle-ci une place prépondérante. Des donneurs d’ordre d’envergure nationale et internationale sont présents sur le territoire. Ils alimentent un tissu local très développé et dynamique de sous-traitants, spécialisés dans les métiers de la mécanique, de la maintenance industrielle, de la chaudronnerie et des services associés.

• dans le secteur automobile :

Renault, avec la manufacture de Maubeuge, usine du groupement Electricity, spécialisée dans la fabrication de véhicules utilitaires, thermiques et électriques, sous les marques Renault, Nissan et Mercedes

Lear, équipementier automobile spécialisé dans la fabrication de sièges

Flex and Gate, équipementier automobile spécialisé dans la production de pièces plastiques

• dans le secteur de l’énergie :

Framatome, dans la production de pompes primaires de réacteurs nucléaires

Jeumont Electric, dans la production de moteurs et d’alternateurs pour centrales

SOMANU, dans la maintenance nucléaire

• dans le secteur de la métallurgie :

Vallourec, dans la fabrication de tubes pour la recherche pétrolière en grande profondeur

Interfit, dans la fabrication de raccords pour l’industrie pétrolière

Forgital Dembiermont, dans la fabrication de pièces pour l’aéronautique et l’aérospatiale

Projet de zone d’activités de la Marlière

Rappel du contexte

Dans le cadre de l’exercice de sa compétence en matière de développement économique et pour répondre aux attentes des entreprises, depuis 20 ans, la CAMVS aménage et gère un ensemble de zones d’activités qui maillent le territoire, dans un souci de développer l’emploi et l’économie locale. Aujourd’hui, ces zones sont à saturation.

La CAMVS s’est donc engagée dans le projet de création d’une nouvelle Zone d’Activité Economique (Z.A.E.) à l’entrée de l’Agglomération, sur une surface de 35 hectares : la zone d’activité économique de la Marlière.

Cette zone est destinée à l’accueil d’activités industrielles, artisanales et de service aux entreprises, soit nouvelles sur le territoire soit en développement. En accord avec les autorités environnementales compétentes, la collectivité a pris des engagements forts pour préserver le milieu naturel et protéger la biodiversité, tout en proposant aux entreprises et investisseurs un cadre d’implantation qualitatif, vert et moderne. La zone d’activités de la Marlière est composée de 25 lots constructibles, articulés autour d’un ensemble de voiries intérieures : une voirie principale, reliant la zone à la route départementale voisine, et deux dessertes internes, en impasse. Les travaux d’aménagement ont démarré en 2021 et se termineront à l’automne 2022. La zone sera reliée à la RD 649 par un giratoire dont la construction est programmée au quatrième trimestre 2022, en co-maîtrise d’ouvrage Département du Nord / CAMVS.

Objectifs attendus

L’objectif principal de cette zone est de proposer aux entreprises des terrains prêts à l’usage, viabilisés, libres de contraintes administratives et bien situés par rapport aux axes routiers principaux reliant Maubeuge à Valenciennes, Lille et Paris d’un côté, et à la Belgique de l’autre. Sur ce dernier point, l’objectif de la zone est atteint puisqu’elle a été labellisée « site Clé en Main » dans le cadre du programme national « Territoires d’Industrie ».

Les réalisations et projets en cours

Forte de ses atouts, la zone d’activités de la Marlière a déjà convaincu un ensemble d’investisseurs, avant même la fin des travaux d’aménagement. Plusieurs projets sont déjà en voie de concrétisation :

• Une unité de méthanisation, portée par la SAS SAME, est en voie d’achèvement sur les lots n°14 et 15 ; elle sera livrée et mise en activité au quatrième trimestre 2022. Issu de la méthanisation de sous-produits d’origine agricole et agro-alimentaire, le gaz produit sera réinjecté dans le réseau local et répondra entre autres aux besoins énergétiques de la zone

• Le lot n°5 est en cours de cession à la SARL AINOWA. Ce promoteur immobilier a pour projet la construction et l’exploitation de quatre immeubles tertiaires, pour une surface totale de 2 200 m². Ces bureaux seront loués ou vendus et répondront essentiellement aux besoins d’entreprises de services tertiaires aux entreprises (ex : expertise comptable, bureaux d’étude…). La commercialisation de ces bureaux, préalable à leur construction, débutera au quatrième trimestre 2022

• Le lot n°1 est en cours de cession à la société Proconcept, entreprise générale de bâtiment qui souhaite y construire son nouveau siège et y transférer ses 30 salariés. Le démarrage des travaux interviendra au troisième trimestre 2022
• Une réserve foncière a été constituée en faveur d’un groupe industriel local. Cette réserve, d’une surface totale de 12 hectares, est constituée des lots n°18 à 25. Elle sera mobilisable sur les 5 prochaines années en fonction des besoins du preneur et sera destinée à la construction de sites de production agroalimentaires

 

Présentation de l’emprise proposée et des attentes de la collectivité

Le présent AMI vise à l’identification d’un porteur de projet capable d’aménager le lot n°6 et d’y créer un ensemble immobilier répondant aux besoins constatés en locaux d’activité.

Description du lot

Le lot n°6 est un terrain d’une surface de 27 956m². Il constitue avec les lots n°1 et 5 le futur front bâti de la zone, qui bénéficiera d’une visibilité exceptionnelle depuis la RD 649, principale voie d’accès à l’agglomération depuis Lille et Valenciennes. Situé à l’entrée de la zone d’activités, il est accessible par la première impasse créée à l’intérieur de la zone.

Le terrain est viabilisé et bénéficie de la présence des différents réseaux en limite de parcelles :

• Eau
• Gaz
• Electricité (200 KVA disponibles)
• Fibre optique
• Réseau eaux usées (les eaux de pluies doivent être traitées à la parcelle)

 

À noter : la limite nord de la parcelle est grevée d’une servitude dûe à la présence d’une canalisation d’azote gérée par Air Liquide. Cette servitude est d’une largeur de 8m. Elle fait l’objet d’une recommandation qui constitue l’annexe n°27 des avis accompagnant l’arrêté du permis d’aménager.

Les attentes de la collectivité

La collectivité souhaite faire émerger sur ce site un ensemble immobilier répondant à quatre attentes fortes.

Répondre aux besoins des PME/TPE

A ce jour, les besoins des entreprises locales en bâtiments d’activité ne sont pas satisfaits par l’offre du territoire. L’offre est très limitée et les biens proposés souvent anciens. Au second semestre 2021, les TPE du territoire ont fait remonter un cumul de besoins non satisfaits à hauteur de 3 000m². La demande la plus régulière porte sur :

• Des cellules de petites tailles, de 100 à 500m² en moyenne
• Des cellules disponibles à la location
• Un niveau de prestations raisonnable, avec au minimum : courant triphasé, des sanitaires et une porte sectionnelle rendant possible un déchargement de poids lourds
• La possibilité d’augmenter la taille des cellules pour accompagner la croissance de l’entreprise
• Une localisation sur l’axe Maubeuge-Valenciennes

 

À noter : le projet proposé devra permettre de répondre à cette demande. Le répondant pourra choisir à sa convenance de proposer les futurs bâtiments à la location ou à la vente.

Tirer parti du cadre rural de la zone et être exemplaire sur le plan environnemental

En partenariat avec les services de l’état, la CAMVS a pris sur la zone de la Marlière des engagements forts en faveur de la préservation de la biodiversité :

• Des corridors écologiques ont été maintenus ou créés pour permettre la mobilité de la faune locale (9 hectares dévolus à cet effet)
• Une unité de production d’énergie verte (méthane) a été construite en fonds de zone, hors de vue de l’axe principal, et injecte le gaz produit dans le réseau local
• Un ancien corps de ferme a été préservé en cœur de zone pour continuer à abriter plusieurs espèces protégées

 

À noter : le projet proposé devra s’inscrire dans la démarche initiée par la collectivité et proposer un juste équilibre entre rentabilité de l’exploitation et exemplarité environnementale du bien construit et des aménagements qui l’accompagneront.

Initier une dynamique de village d’entreprises

La zone de la Marlière s’inscrit dans un programme d’aménagement plus large initié depuis 2006 sur la commune de Feignies : cette zone d’activités constitue avec les zones voisines des Longenelles Nord et Sud, du Fonds Saint Jacques, la zone économique de Grévaux-les-Guides. Malgré une concentration forte de salariés sur cette zone étendue et malgré le fort trafic généré par la RD649, l’offre de services reste limitée sur la zone, notamment en matière de restauration collective, de services de conciergerie et d’offre commerciale.

À noter : le projet retenu intègrera un espace dédié à une offre de services aux usagers de la zone et indiquera les modes d’exploitations envisagés (exploitation directe, concessions…).

Valoriser l’espace disponible et aller vers une densification des constructions

À noter : le projet présenté devra prévoir un usage efficient de l’espace disponible et exploiter au mieux les surfaces constructibles, tout en présentant un ensemble harmonieux. Le projet devra également se conformer aux dispositions du règlement d’urbanisme local et notamment aux dispositions propres à la zone reprise dans l’OAP « ZA de la Marlière » disponible ici

Cahier des charges

La programmation souhaitée

La programmation souhaitée est un ensemble de bâtiments d’activités modulables, offrant aux PME artisanales, industrielles et de services des surfaces allant de 100 à 500m² environ.

Les invariants

La charge foncière

Le prix de cession du terrain est fixé à 20€ HT/m². Le répondant doit donc s’assurer de trouver un équilibre économique en intégrant ce prix de cession.

À noter : ce prix minimum s’entend hors frais d’acte et frais de prestataires extérieurs (géomètre, huissier, …) qui restent à la charge de l’acquéreur.

La surface disponible pour le projet

Le lot proposé forme un tout non divisible et ne bénéficie que d’un accès unique aux voiries internes de la zone. Le projet remis doit donc faire usage de l’intégralité de la surface disponible, qui ne peut être ni réduite ni étendue. Le projet peut être construit en plusieurs phases successives de construction. Dans ce cas, il est demandé d’indiquer de manière détaillée les règles régissant ce phasage (surface utilisée et bâtie pour chaque phase, délais, règles de commercialisation, conditions de lancement de chaque phase, …).

Les réseaux

Le lot est livré viabilisé, avec les accès aux différents réseaux en limite de parcelle. Les réseaux prévus sont :

• L’alimentation électrique
• L’alimentation en eau
• L’alimentation en gaz
• Le réseau fibre
• L’assainissement / la gestion des eaux usées.

L’Agglomération fournira sur demande les plans des réseaux.

À noter :

• Les eaux pluviales devront être gérées à la parcelle
• Une canalisation

L’état de livraison des parcelles

Le lot n°6 est livré en l’état, sans aménagement préalable de plateforme. Le répondant devra réaliser ses propres études géotechniques en fonction de son projet. L’Agglomération tiendra cependant à disposition du répondant les études réalisées durant la phase de préparation des dossiers de permis d’aménager et de demande d’autorisation environnementale. Un fonds documentaire est disponible ici

Les règles de construction

Le projet doit être compatible avec le règlement d’urbanisme en vigueur, conforme à l’OAP relative à la zone d’activités de la Marlière et au contenu du permis d’aménager. Le PLUi de la CAMVS ainsi que ses annexes sont disponibles ici

La conformité du projet avec les directives de la loi Climat

Le projet de bâtiment développé devra être conforme aux exigences de la loi Climat. Une attention particulière sera portée aux aménagements en faveur de l’autonomie énergétique des nouvelles constructions.

Le calendrier

Du 1er décembre 2022 au 31 janvier 2023 : manifestation d’intérêt matérialisée par l’envoi d’un courrier au siège de l’Agglo (1, place du Pavillon – 59 600 Maubeuge) – attention ! Ce courrier est un préalable indispensable à la prise en compte des dossiers de candidature

30 avril 2023 minuit : date limite de dépôt des dossiers de candidature au format papier et/ou électronique (CAMVS – 1, place du Pavillon – 59 600 Maubeuge et/ou deveco@amvs.fr)

Mai 2023 : analyse technique des dossiers

Juin 2023 : présentation des dossiers retenus au jury de sélection

Composition du dossier de réponse

Le dossier de réponse permettra d’évaluer la qualité du projet présenté. Il devra a minima comprendre les éléments suivants :

Identification du répondant et de son groupement de partenaires et sous-traitants présentant en détails les métiers et rôles de chaque partenaire

Présentation des garanties offertes par le groupement présentant les certifications, références et garanties financières

Dossier de présentation du projet

• Proposition de programmation avec descriptif précis du/des bâtiment(s) projeté(s), des méthodes d’exploitation du site et/de commercialisation
• Esquisses et plans conformes aux prescriptions du PLUi et à l’OAP de la zone
• Lettres d’engagements des futurs occupants si déjà connus ou détail de la méthode de commercialisation retenue
• Projection économique du projet avec pré-bilan d’opération détaillé
• Planning de réalisation
• Liste des attentes du répondant + questions/réserves (Charge foncière retenue / Aménagements complémentaires à prévoir / Nature des actes à produire pour concrétiser le projet / Questions diverses)

 

Le dossier sera constitué aux frais exclusifs de chaque répondant. La collectivité n’offrira pas de compensation de quelque nature pour ce travail préparatoire. Le répondant restera propriétaire des données produites.

Modalités d’évaluation des candidatures

Le choix du projet retenu sera réalisé à l’issue d’une présentation de son projet par chaque candidat lors d’un jury de sélection. Celui-ci sera composé d’élus et de techniciens de la collectivité, ainsi que de la commune de Feignies et de représentants des personnes associées compétentes.

Les projets seront évalués sur la base d’une grille d’évaluation. Les principaux critères d’évaluation seront :

• Les nature et qualité de la programmation proposée
• La qualité architecturale et environnementale du projet qui devra prendre en compte les spécificités de la zone
• La qualité du porteur de projet et de ses éventuels partenaires
• La capacité à faire : compétences et financement clair et garanti
• La viabilité économique du projet, avec une attention particulière sur l’équilibre entre le prix de sortie et la qualité du bâtiment construit
• La nature des éventuelles attentes des répondants

 

Tous les documents utiles pour répondre à l’AMI Z.A. La Marlière sont disponibles en ligne ici

Le service Développement Economique de l’Agglo reste disponible pour répondre à toutes vos questions via téléphone au 03 27 53 01 00 ou par mail deveco@amvs.fr. A noter qu’une visite sur site peut être programmée. Vous pourrez également nous rencontrer à l’occasion du salon SIMI les 6, 7 et 8 décembre prochains sur le stand de la Région Hauts-de-France (niveau 3 / Stand C12).